徽州区琶村 樊成柱/摄

休宁县南坑村晨兴农家乐 樊成柱/摄

       核心提示：盘活闲置农房，是全面落实十九大精神的重要举措，是贯彻落实市委融入杭州都市圈解放思想大讨论的具体行动，是一项涉及面广、操作复杂的系统工程，要强化顶层推动、坚持分类施策、强化基础工作、加大争取力度、做实做强平台，全力推动盘活闲置农房工作开展

　　一、黄山市闲置农房的基本情况

　　2018年，市委农村工作领导小组在全市范围内开展闲置农房调查摸底工作，从歙县全域摸底和其他区县抽样调查数据测算，全市现有农房34.03万幢，其中2.47万幢处于闲置状态，闲置率7.26%，可以归纳为“四闲”。

　　1.城镇化推进造成的闲置。改革开放以来，大量农村劳动力转移到城镇从事二三产业，有许多人在城市里购买了商品房，举家迁入城市定居生活，农村原有的住宅只是过年过节短期居住，有的甚至长年处于闲置状态。

　　2.生活条件改善造成的闲置。随着农民收入水平的提高，相当一部分村民建造了新房，“建新不拆旧”现象增多，从而造成了空房闲置。同时，成年子女婚后自然分居搬进新房，居住在祖宅的父母去世后，子女继承了房子却不居住，造成了老房闲置。

　　3.农村资源整合造成的闲置。由于计划生育政策实施和农村适龄儿童进城入学，导致部分农村校园校舍闲置。

　　4.流转机制不畅造成的闲置。据调查，有半数以上农民愿意以合适价格出售闲置农房。但现行法律规定，我国农村宅基地所有权属于农村集体，房屋购买者只能是本集体经济组织且名下无房产成员，外村的及拥有城镇户口的居民都被排除在购买人范围之外，流转通道堵塞造成了农村闲置房屋不断增加。

　　二、盘活农房的创新之举

　　我市各区县盘活闲置农房的思维开阔，形式各异、成效显著，归纳起来有四种模式。

　　1.古民居产权流转模式。2014年，市委、市政府出台《黄山市古民居原地保护利用产权转让管理暂行办法》，依托江南林权交易所在全国首创“古民居产权流转交易信息平台”，通过集中收储古民居、对上申请报批、按规拍挂出让、规划公示实施“四步走”程序，探索开展古民居产权规范流转试点，目前已规范流转古民居100多幢，使古民居重新焕发了生机。徽州区西溪南镇在闲置古民居保护开发上，由镇政府和村委会统一“收储出让、安置搬迁、规划开发、招商引资”，成功吸引社会投资2.2亿元，实施民宅保护利用项目30个，有效利用集体资产6处，收储闲置农房36幢，走出了一条镇政府引导、社会资本投资、村集体和村民参与的新路。

　　2.外来资本承包模式。黄山市独特的徽派建筑和巨大的旅游市场，吸引了一批有识之士前来投资发展。2016年，上海宏森投资发展公司在休宁县溪口镇祖源村投资“梦乡村”民宿项目，通过村委会对农户闲置农房进行统一租赁、统一规划、统一开发，完成投资4900万元，推出高端民宿50余套，年接待游客10余万人次，旅游收入达400多万元，带动500多户农民增收致富。歙县街口镇前山村经济合作社成功引进浙江杭州文质雅育集团儒医谷项目，现已投资6000多万元，整体流转了120幢闲置农房（土楼）和500亩生态茶园及800亩橘园，形成集中医药研学、旅游、养生为一体的农旅服务业综合体，取得了明显的经济效益和社会效益。

　　3.村民合作开发模式。随着乡村旅游的迅猛发展，大批农民返乡创业，利用闲置农房发展农家乐。2015年，休宁县溪口镇木梨硔6位村民组建了农家乐协会，投资320万元对村里38幢闲置农房进行改造，开办农家乐24家，去年“十一”期间接待游客1.8万人次，旅游收入300万元，同比分别增长50%和30%。歙县杞梓里镇坡山村18户村民采用入股方式组建四季海生态农业股份有限公司，对原生态土坯农房进行改造，发展以摄影、住宿、采摘、美食为特色的乡村旅游，年接待游客6万多人次，旅游收入超过了600万元。

　　4.股份合作模式。为了破解建设资金不足、经营理念不新、管理经验不够等难题，我市一些乡村充分发挥村集体作用，在股份合作盘活闲置农房上作了一些成功尝试。徽州区洽舍乡张村醉美张村乡村旅游发展有限公司，引进大地乡居北京科技发展公司，选取有发展基础的12户农户，按照“公司+村集体+农户”的模式开展股份合作经营，项目一期已投资100多万元，14幢土坯房共43间客房对外营业，项目经营收益中，住宿盈利按“农户55%+村集体10%+公司24%+管理人员8%+税收3%”比例分成，餐饮、导服等其它盈利100%归农户所得，既盘活了闲置农房，又推动了农民致富。

　　三、盘活闲置农房的建议措施

　　盘活闲置农房，是全面落实十九大精神的重要举措，是贯彻落实市委融入杭州都市圈解放思想大讨论的具体行动，是一项涉及面广、操作复杂的系统工程，既要慎重施策，又要大胆实践。

　　一要强化顶层推动。一是思想要解放。《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》，明确要“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策，探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’”。建议市委、市政府把盘活闲置农房作为推进乡村振兴和脱贫攻坚的突破口来抓，摆上重要位置，加强组织领导。二是政策要配套。建议对歙县、休宁县盘活闲置农房试点工作进行全面总结，在市级层面尽快出台操作性强的指导意见，在宅基地确权、房地一体发证、流转平台建设、融资担保等方面制定配套政策，全力推动盘活闲置农房工作开展。

　　二要坚持分类施策。应学习借鉴浙江绍兴盘活闲置农房的经验，分类分步开展农村闲置房屋盘活工作。一是对1911－1949年间具有较高历史、艺术、科学价值的民用建筑，建议有关部门积极向省政府汇报，申请下放或授权市政府土地审批权限，推进古民居流转盘活。二是对有旅游资源可以成片盘活的村，在不改变宅基地集体所有权的前提下，由村集体或村民联合组织牵头，对农民的闲置房屋进行统一评估、统一收储、统一招商、统一运营，区县政府根据交易合同颁发农房经营权证，明确农户、村集体和投资商三方的权力和义务，以闲置农房盘活推动乡村经济发展。三是对多数村民已经搬迁的空心村，由村集体负责农户闲置房屋的评估、收储、拆除工作，把腾退出来的宅基地复垦为耕地，宅基地指标由区县政府按建设用地增减挂钩政策统筹调配，对农户除了给予房屋补偿外，还要按照宅基地的资格权给予补偿，增加农民财产性收入，促进土地资源节约利用。四是对乡村闲置的校舍、厂房等集体建筑，要按照《中共中央国务院关于坚持农业农村优先发展做好“三农”工作的若干意见》要求，采取多种方式盘活集体资产，推进乡村新产业新业态发展。

　　三要强化基础工作。一是要推进农房确权发证。扎实推进农村房地一体的不动产权籍调查工作，确保“确权到人（户）、权跟人（户）走”。对于未履行批准手续建房占用的宅基地、“一户多宅”和超面积占地或没有土地权属来源材料的宅基地，要依法开展专项整治，为盘活闲置农房奠定基础。二是要建立闲置农房数据库。以农村土地承包经营权确权登记颁证、农房登记、农村集体“三资”管理为抓手，摸清摸准村集体和农户闲置房屋的数量、分布、权属、农户意愿等情况，建立与不动产登记平台相连的闲置农房动态资源数据库。

　　四要加大争取力度。一是要争取上级试点。中央明确要“逐步扩大宅基地制度改革试点”“开展闲置宅基地复垦试点”，省委书记李锦斌、省长李国英在去年省委农村工作会议上，要求在“建立产权交易平台和流转机制等方面探索新路径”“适度放活宅基地和农民房屋使用权，鼓励有条件的村先行先试开展探索”。建议市里积极向上争取，力争歙县或其他县列入国家扩大试点的范围，在农村宅基地或闲置宅基地复垦改革上获得先行先试特许。二是要争取社会资本。一手抓民间资本盘活，鼓励农民返乡利用闲置农房创业，带动茶园、山场等农村闲置资源发展生态农业、农事体验等业态。一手抓工商资本引进，通过闲置农房经营权流转发展休闲旅游、修学研学、健康养老等产业，让闲置农房真正为乡村带来“金山银山”。

　　五要做实做强平台。今年中央一号文件明确，要“健全农村产权流转交易市场，推动农村各类产权流转交易公开规范运行”。建议市里学习借鉴义乌市依托国土资源局建立不动产登记局和不动产登记中心、绍兴市上虞区依托区供销总社组建产权交易公司、柯桥区依托农办建立闲置农房流转交易平台的成功做法，以市信投集团为依托，加快建立覆盖全市的“归属清晰、权能完整、保护严格、流转顺畅”闲置农房流转交易市场；对去年出台的《黄山市农村产权交易管理暂行办法》进行修订完善，增加闲置农房线下交易功能，赋予市农村产权交易中心出具的《交易鉴证书》以抵押融资、项目招商等资本化功能。